房企告别躺着赚钱时代 轻资产转型博弈多元化布局

房企道别躺着赚时代 轻资产转型博弈论多元化布局房地产行业躺着就把钱赚到了的时代沦为历史后，房企不得不转入转型期。数据表明，2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年上升7.6%，增长速度同比上升2.49%，商品房待售面积6.22亿平方米，创历史新纪录。另外，统计资料152家房地产上市公司去年年报找到，2014年营业收入同比快速增长14.68%，但归属于母公司的净利润开始上升为869.61亿元，同比上升0.13%。

市场广泛共识是，快速增长力弱，地产行业已转入调整期。行业下滑，存活压力剧增，新的常态下房企争相转型。5月14日，万达与万科携手首演强强联合的大戏，乃是一个缩影。

纵观国内房企大鳄，万达的轻资产化，绿地的大金融、大消费、大基础设施，恒大的多元化布局都极具代表性。而诸多中小型房企，也少有配备生物医药、海洋工程、现代服务业意欲一城一城的案例。

穷则思变，变则通。不管自由选择怎样的转型模式，都是对企业茁壮的勇气尝试。轻资产后起称王还是多元化大杀死四方，也许探寻过程才是最精彩的看点。

万达：轻资产的诱惑力首先讲下亚洲首富王健林的故事。根据彭博华人富豪榜和亚洲富豪榜截至5月1日的数据，万达集团董事长王健林以381亿美元的身家多达李嘉诚，沦为新的华人首富兼任亚洲首富。王健林最为人所知的是其地产开发商万达董事长的身份。

换句话说，王健林从房地产中挖得了第一桶金。而眼下，万达的去房地产简化却沦为了市场的热点。另外，对王健林首富之位贡献仅次于的早已不是卖房扣除。

遍布全国的万达广场获取的租金、万达院线在资本市场市值的攀升沦为王健林财富的最重要支柱。某种程度，这也引起了整个行业的思维。在万达集团2014年年会上，王健林透露了万达的转型方向：从空间上看，就是指中国企业转型为跨国企业；从业务上看，就是指以房地产居多的企业转型为服务业居多的企业。

1月14日，万达商业地产与光大有限公司旗下的光大安石等4家公司签订投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资大约240亿元人民币，修建大约20座万达广场，并委托万达负责管理招商、运营和管理，其他合作方与万达按一定比例共享租金净收益。当时，万达方面对外回应，这一措施标志着万达商业地产轻资产模式月启动，上市后的万达商业地产将踏上长短举的发展道路，首创全新的商业模式。4月15日，在深交所做到的演说中，王健林详尽阐释了万达轻资产简化的发展路子。据王健林称之为，万达商业地产要从宽资产向轻资产转型，到2020年，万达商业地产净利润三分之二要来自出租收益，将来万达商业地产股份有限公司有可能去除地产二字。

谈及为什么要自由选择轻资产简化的路子，王健林说道了三点理由：利用万达广场不断扩大竞争优势；拿资源优势去扩展中小城市市场；产生边际效应。除了资产轻量化之外，王健林还谈及，期望通过快钱创建内部融资渠道。种种迹象指出，万达的轻资产简化再行一次受到欢迎。

万科：做到城市设施服务比起万达，万科的转型堪称是代价惨烈。去年年末万科在毁掉行业一哥宝座后，郁亮把万科比作是一个过了青春期的的企业，因此不必须用规模和个子来取决于。今年3月9日，毛大庆辞职新闻发布会上，郁亮堪称公开发表回应，去年我们就退出了规模这件事情，今年我们特别强调以现金流为基础的现实价值建构，之后捉现金，捉回款，没回款的销售是耍流氓。3月31日，万科公布的年报中，详尽阐释了房地产转入白银时代的概念。

同时，万科尝试研究世界上27个有更为原始数据的经济体的不动产价值发展历程。结论是，在白银时代，中国住宅价格会再次发生断崖式的暴跌。住宅研发仍将是极大而且可持续的产业。

但房价单边高速下跌的时代早已完结，行业整体规模高速收缩的时代早已完结。不过中国经济研究院研究员刘德炳却告诉他中国经济网记者，去年报中，万科只是利用全球房企发展历程谈了个美丽的故事；而业绩更为惨淡的一季报，才更加能解释万科的困局。4月26日，万科发布1季报。

13月，万科构建营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别上升6.4%和57.5%，这被市场定义为行业标杆性事件。对于业绩的上升，万科方面回应，一季度利润上升有类似原因，不具备代表性，全年业绩预计仍将快速增长。

某种程度，也有市场分析人士指出，一季度不是房地产承销的密集期，再加安邦保险的平安保险，都是数据下降的客观因素；另一个层次，万科未来的业务板块是三好住宅和城市设施服务商，策略调整后，业绩在短期内不受影响也是理所当然。5月14日，万科和万达再一跑到了一起。

双方将通过牵头拿地、合作开发等形式，充分发挥各自优势，构建互利共赢，即由万达投资项目中商业部分，万科研发项目中住宅部分。此次和万达的合作，也有市场分析人士指出，两个企业在基因、文化、气质上都有一定差异；只有成功通过磨合期，才能超过合作实质小于形式的效果。绿地：打造出同系由企业群2014年，对于绿地而言，其意义非同凡响。利用上海国资混改东风，绿地意欲借壳金丰投资开始登岸资本市场。

经过大大激战，今年4月份，证监会再一有条件通过绿地借壳申请人。4月24日复牌后，金丰投资倒数班车5个涨停，不足以证明市场对房企市场仅次于借壳案的反对。

不过，这也意味着是绿地意气风发的一个剪影。在去年年底的一哥之争中，绿地打破万科问鼎头把交椅时，市场就开始紧密注目这家企业的巅峰之路。

当然，更加还包括其转型战略。1月24日，绿地发布了2014年业绩。全年构建业务经营收入约4021亿元，较上年快速增长22%，年末总资产近4800亿元。

房地产业务全年构建实销售金额2408亿元，较上年快速增长50%；构建实销售面积2115万平方米，较上年快速增长30%，两项指标齐攀历史新纪录，绿地也因此登顶全球仅次于房企。当时，董事长张玉良称之为，力争到2020年业务经营收入超过8000亿元。他还指出，绿地房地产业绩在2014年再创新高，来自于多年来大力坚决产品结构优化、区域布局完备、营销模式创意等的合力承托，是战略转型和战术革新的综合成果，是综合实力的再行突破。

根据绿地方面规划，绿地集团将重点已完成多项核心战略任务，全面转型升级、构建再行茁壮。总体将减缓构成3+X产业集群的总体布局，其中3是以房地产为核心的城市综合开发产业集群、消费及生产性服务业产业集群和金融投资产业集群，X是新兴产业培育。在绿地借壳有条件通过时，张玉良再度明确指出，要在做强房地产主业的基础上，减缓大基础设施、大金融、大消费三个重点领域的发展，并通过入股优质企业和选育互联网培育新的商业模式，打造出绿地系由企业群。

分析人士指出，绿地在做到大规模的同时，也打造出了可为企业获取持续发展的产业布局；紧抓基建工程，进占金融领域，扩展消费市场。以房地产为中心的综合型服务体系一旦构成，其后市展现出相当可观。

恒大：眼花缭乱的多元化有专家嘲讽，恒大的多元化转型像一本百科全书，每一页的注解里都躲藏着十万个为什么。2010年，广州恒大足球俱乐部亮相。

足球，出了恒大转型的第一张名片。五年过去，广州恒大在亚冠和中超都有所进帐，许家印在看台上屡屡经常出现的身影，让人完全遗忘了他恒大地产董事局主席的身份。

2013年11月9日晚，恒大亚冠夺标庆典上，恒大冰泉首次面世。11月10日恒大集团在广州总部举办恒大冰泉上市发布会，揭露恒大冰泉的谜样面纱，月对外宣告进占高端矿泉水市场。

2014年8月7日，恒大集团同时正式成立了三个新的业务公司，分别为恒大乳业集团、恒大畜牧集团和恒大粮油集团。据报导，三大产业预计投资额将超过1000亿元。在8月26日的中期业绩发布会上，许家印更加申明要坚定不移实行多元化。

另外，在恒大2014年业绩会上，许家印还透漏，未来将拆分恒大旗下矿泉水、粮油和乳业三大产业回国港上市。这还远比完了。2015年4月1日，新传媒公告表明，公司与恒大健康产业有限公司议定股权并购协议，表示同意向其并购天津恒大原辰医学美容医院有限公司96.25%股权，韩国原辰医疗美容集团持有人恒大原辰其余3.75%股权，这意味著恒大集团月向新传媒流经身体健康产业资产。

从足球到牛奶，再行到美容，多元化后的恒大看起来一个巨型餐馆，让市场眼花缭乱。实质上，这些转型业务未带给显著的利润，因此市场上恒大多元化几乎不懂的声音也未曾中断，而许家印则对此称之为，目前集团于其他产业的投资，在集团总销售的占比微不足道，房地产业务是集团的基础，其他业务则是战略产业。

一位市场分析人士告诉他中国经济网记者，恒大烧钱转型的背后是卡位。凭借着资金优势转入行业后，很可能会打破旧的格局，从而构成新的增长点；但目前效果和想象中另有差距。

转型和被出局的决择只不过，大约5年前，房企的转型早已油炸的沸沸扬扬。只不过相对于目前局势，当时的房地产行业仍然正处于好赚的行业。当年，虽不受更为严苛的宏观调控政策影响，2010年整个房地产行业年报数据仍然亮点颇多。

多达，主流房企2010年的业绩平均值增幅都在三成以上。到了今年一季度，早已是另外一种景象。中原地产数据表明，截至4月13日，16家上市房企发布2015年一季度业绩，其中12家企业同比上调。

明确看，12家企业中包括了万科等标杆房企，多家企业的利润跌幅多达50%。行业也普遍认为，融资拿地研发销售的盈利模式早已无法适应环境新的常态市场需求；而转型早已沦为事关企业轮回的大事。另外一组统计数据表明，累计目前，房地产行业的144家A股上市公司，有转型意向或行动的公司有86家，按照转型的类型区分，可分成在房地产行业内部转型、保有房地产业务，向房地产涉及行业伸延、保有房地产业务，向其它行业伸延以及膨胀地产业务，寻求完全转型。从房地产公司争相转型的现状可以显现出房地产行业早已是巅峰仍然，躺着都能赚的时代早已渐行渐远。

但明确哪个行业更加有钱人途，房地产企业本事继续还并未作出具体辨别。一位行业仔细观察人士告诉他中国经济网记者，如何面临下一轮行业配对，每个房企都有新的决择。相结合实体做到轻资产运营也好，大大冲进新领域铺大摊子也好，也许显然就没可以拷贝的模式，只有合适自己的方法。

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